Intelligenter Betrieb im Bestand: Wie ein Hamburger Büroensemble durch KI seinen Effizienzsprung findet
Viele Gebäude haben verborgenes Potenzial. Es liegt in der vorhandenen Betriebstechnik, die smarter arbeiten könnte. So lassen sich aufwändige Neu- und Umbauten vermeiden.
Der ABC-Bogen in Hamburg ist eines der markantesten Büroensembles der Stadt. Ein Bestandsgebäude mit allem, was dazugehört: gewachsene Anlagentechnik, komplexe Regelkreise. Und ein Energieverbrauch, der sich über Jahre eingepegelt hatte. Rund 86 Tonnen CO₂ jährlich. Ein Ausstoß im Normalbereich für ein Gebäude dieser Größenordnung, aber kein Zustand, den ein verantwortungsvoller Eigentümer angesichts steigender Betriebskosten für Anleger und Mieter und der vereinbarten Dekarbonisierungsziele für den Immobiliensektor heutzutage einfach hinnimmt.
VALUES Real Estate entschied sich dafür, der vorhandenen Technik auf den Zahn zu fühlen und sie zu optimieren – mit eigener immobilienwirtschaftlicher Kompetenz und dem Einsatz von Künstlicher Intelligenz. Gemeinsam mit Johnson Controls und der KI-basierten Plattform OpenBlue hat VALUES die Steuerung von Heizung, Kühlung und Wärmerückgewinnung im laufenden Betrieb neu aufgesetzt. Das Ergebnis: Die KI analysiert heute kontinuierlich Daten aus der Gebäudetechnik und passt wichtige Parameter dynamisch an, etwa den Kaltwassertemperatur-Sollwert in Abhängigkeit von Außentemperatur und Betriebszustand. So werden Lastspitzen geglättet, ineffiziente Betriebszustände identifiziert und diese schrittweise vermieden.
„Die KI erkennt Muster, die Menschen übersehen. Sie identifiziert Betriebszustände, die nicht optimal laufen. So haben wir insgesamt 35 technische Anomalien aufgedeckt, die zuvor schlicht unbemerkt blieben“, sagt Sofia Schill, Technische Asset Managerin bei VALUES Real Estate. Sie hat das KI-Projekt konzeptionell aufgesetzt, evaluiert und stetig optimiert. Weiter erläutert sie: „Die KI allein kann diese Ineffizienzen nicht aufdecken. Der Algorithmus braucht unsere Expertise. VALUES bringt die immobilienwirtschaftliche und technische Kompetenz ein, die bestimmt, wo die KI ansetzt und warum. Ohne dieses Fundament kann die KI nichts Zählbares finden.“
Die Fakten sprechen für sich: Im ABC-Bogen konnte ein Einsparpotenzial von rund 26.500 kWh Strom pro Jahr identifiziert werden – etwa zehn Prozent des bisherigen Verbrauchs der relevanten Anlagen. Das entspricht einer Reduktion von rund 9,6 Tonnen CO₂ jährlich und einer Kosteneinsparung von über 10.000 Euro im Jahr (bei einem Strompreis von rund 40 Cent/kWh). Allein die intelligente Anpassung der Kaltwassertemperatur um 1 °C ermöglicht bei der Kältemaschine (Chiller), die das erwärmte Wasser aus den Deckenkonvektoren abkühlt und wieder in den Kreislauf speist, Einsparungen von fast 14.500 kWh pro Jahr. Gleichzeitig steigt die Betriebssicherheit, da instabiles Regelverhalten reduziert und die Anlagen näher am jeweils optimalen Betriebspunkt gefahren werden.
Der ABC-Bogen ist ein Beispiel dafür, wie KI in Bestandsobjekten einen direkten Beitrag zu Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit leisten kann – schnell, skalierbar und weitgehend ohne Eingriff in die Gebäudestruktur. Er ist ein Beweis, dass energetische Transformation im Bestand sehr smart machbar ist. VALUES wird diese Kombination aus Agentic AI, der OpenBlue-Plattform von Johnson Controls und der eigenen immobilien-wirtschaftlichen Kompetenz auf weitere Gewerbeimmobilien übertragen. Das Potenzial steckt in den Gebäuden, die schon stehen. VALUES zeigt, wie man es hebt.
